《物業(yè)管理?xiàng)l例》解決十大難題
1、業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的權(quán)利主體《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。
規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，職責(zé)是制定、修改業(yè)主公約;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主有約束力。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要的職責(zé)是代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
條例把對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共性事務(wù)的決策權(quán)賦予了業(yè)主大會(huì)，能夠充分體現(xiàn)全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理事務(wù)的權(quán)利，同時(shí)避免個(gè)別業(yè)主委員會(huì)或少部分業(yè)主不規(guī)范運(yùn)作，損害業(yè)主權(quán)益。
2、明確業(yè)主享有10項(xiàng)權(quán)利
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有10項(xiàng)權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
3、物業(yè)公司的命運(yùn)由業(yè)主決定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)化了業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)，規(guī)定：選聘或解聘物業(yè)管理公司必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，而業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)過與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。這樣，物業(yè)管理公司的命運(yùn)將由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主來決定，業(yè)主有權(quán)“炒”掉物業(yè)公司。
4、物業(yè)管理推行招投標(biāo)
公開、公平、公正的招投標(biāo)，將促進(jìn)公平競爭，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)物業(yè)管理市場化，提高物業(yè)管理整體水平。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：國家提倡物業(yè)管理推行招投標(biāo)，住宅物業(yè)的建設(shè)單位除規(guī)定的特殊情形外，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，不能將物業(yè)交給自己的子公司來管理。
針對(duì)目前存在的阻礙招投標(biāo)開展的交接難問題，《條例》專門對(duì)物業(yè)交接做了規(guī)定。主要包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在交接中的資料移交義務(wù)和公共部位公共設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)等。
《條例》同時(shí)規(guī)定：開發(fā)商在賣房前應(yīng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。開發(fā)商在賣房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
5、業(yè)主公約為小區(qū)內(nèi)的最高自治規(guī)則
業(yè)主公約分兩種，一是前期的業(yè)主臨時(shí)公約，由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。二是由業(yè)主大會(huì)制定和修改，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督實(shí)施的業(yè)主公約。業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，因此業(yè)主公約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高自治規(guī)則。
6、服務(wù)收費(fèi)應(yīng)質(zhì)價(jià)相符
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)委托與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如業(yè)主家中被盜，或在小區(qū)內(nèi)被毆打，物業(yè)管理公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。
同時(shí)，《條例》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)質(zhì)價(jià)相符，收費(fèi)應(yīng)與服務(wù)水平相適應(yīng)。
7、保障業(yè)主共用部位共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益
《物業(yè)管理?xiàng)l例》從幾方面保障了業(yè)主對(duì)公共部位公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，一是業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);二是建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);三是未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途;四是共用部位共用設(shè)施設(shè)備的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會(huì)決定使用;五為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途，依法確需改變用途的，應(yīng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。
8、界定物業(yè)管理與專業(yè)管理部門責(zé)任
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，也就是說物業(yè)公司不再代收這些費(fèi)用。
9、體現(xiàn)了物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要與居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)告知居委會(huì)，并認(rèn)真聽取居委會(huì)建議。
10、違反規(guī)定要承擔(dān)法律責(zé)任
《條例》對(duì)違反規(guī)定的行為制定了詳細(xì)而明確的處罰措施，能夠保證《條例》的有效實(shí)施，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)主體維護(hù)自身權(quán)益，為行政管理部門依法行政提供了法律依據(jù)。
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