物業管理工作總結(2)

物業管理工作總結(2)

　　(二)工程維修

　　實訓基地公共設施設備的良好運行狀態與維修養護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調整磨合基礎之上，我們一直秉持的工作理念是:"嚴把預驗收查驗關，密切監控設備運行狀態"，為此我們實施了以下管理措施:

　　1)對整個基地的設施設備進行了預驗收(如設備數量、安裝位置、設備完好程度、設備測試情況、設備驗收情況等)，共提出整改意見29張共三百余條，在工程人員的督促和配合下施工方已完成整改項目的三分之二。

　　2)對整個基地的設施設備做臺賬登記工作。按棟分類共設立了6本臺賬，按系統分類設立了2本臺賬，抄錄設備銘牌型號、電流、控制范圍等;對整個基地的電氣分路開關進行編號并緊固各電氣箱內接線樁頭; 建立機房巡視制度和巡視表格;制定中央空調操作規程和運行記錄表;對各系統設備進行編號和分布圖;制定了設備維修保養記錄表; 實時觀察基地內能源消耗總量，做好用電、用水記錄，做好節能降耗工作。

　　3)建立起設備移交初驗復檢制度，如電梯設備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想，但在預驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質量要求，經過協調跟進，督促電梯安裝單位加以整改;

　　4)在物業管理的前期階段，由于設備處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發生，為此管理處加強了與相關單位的協調溝通工作，對存在的問題進行專題研討，再根據實際情況調整管理工作重點，經過努力，投入使用的設備運行性能得到了極大的改善;

　　5)實施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養護工作規程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設備問題及時發現及時處理的工作目標;

　　6)做好日常報修工作

　　(三)秩序維護

　　實訓基地治安防范及消防工作是物業管理處安全管理中的重中之重，為能給基地業主提供一個安全舒適的辦公環境，秩序維護部緊緊圍繞管理處的工作部署，整合前期積累的安全防范工作內容，結合公司ISO9001國際質量體系，按照“政治合格、作風嚴謹、紀律嚴明”的目標要求，從嚴、從實戰、從長效出發，錘煉摔打一支“拉得出、打得響、跟的上”的半軍事化管理的秩序維護隊伍，通過實踐證明這是一支磨合期快、可塑性大、素質比高、戰斗力強的團隊。

　　1)完成部門體系建設，擬制規章制度，制訂崗位職責，修訂操作細則。截止當前擬制各種規章制度42項、制訂崗位職責12項、出臺操作流程8項、完善《部門體系作業文件》1套、制作《秩序維護員守則》1套。完成2013年度秩序維護員培訓計劃，新近隊員實行崗前、崗中培訓，本年度安排秩序維護員軍事訓練24次、安全理論培訓12次、操作細則培訓12次。

　　2)嚴格執行外來、施工人員出入制度，定時定崗進行二次裝修區域清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了因裝修施工人員引致的安全投訴，收到了良好的成效;

　　3)加強二次裝修搬運材料進場的監管，進入基地輸送材料須按規定進行申請、登記、物業管理處規定通行路線、卸貨區域、送貨通道，每一環節秩序維護部都進行有效的現場督促，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞公共設施設備、衛生環境、違章使用電梯搬運的情況能第一時間得到處理;

　　4)嚴格執行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進出須配合查詢與登記，出門物品均憑區域單位簽章的"出門證"并經查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執行，保證了基地物品出入的制度化、有序化;

　　5)按消防管理制度要求，秩序維護部安排專人每半月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態，同時針對整個基地全面開展火災隱患自查工作，對已發現的安全隱患書面通知基地各區域單位進行整改，發動基地各業主單位加強消防知識培訓，設立消防專員，落實消防應急預案的實效，組織消防模擬演習;

　　(四)環境管理

　　環境衛生方面，管理處制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔主管組織安排相關區域的保潔工作，并每天開展巡檢整改工作，經過保潔人員不辭勞苦的付出，基地的環境衛生逐步得到完善，同時因二次裝修等基地外圍施工環境，我們開展了專項的大掃除工作，全年沒有發生因保潔工作不到位而產生安全事故。

　　1)為了更有效的開展工作，對保潔區域進行了細致合理的劃分。并結合基地實際情況，制定保潔工作內容和考核標準，對保潔員工工作進行督促管理。對基地未進駐區域進行清掃，并對各樓宇的門庭進行集中清掃，為業主創造一個良好的居住環境，博得了業主的好評。利用陰雨天的自然條件清掃前期施工遺留下來的室外區域，清洗地下車庫，清洗消防系統。 對基地內的所有路燈和污水管道進行集中清洗維護，并定期清洗。

　　2) 每幢樓宇交付業主后，施工單位的清潔開荒不到位，不能滿足管理服務的要求，在前期階段人員緊、工作任務重的情況下，管理處將每幢樓宇的清潔開荒責任到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時，出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作，為后期的環境衛生管理工作奠定堅實的基礎;3) 前期階段由于施工的原因，造成停車庫的衛生狀況差、積塵較多，為此在管理處的協調下發動物業全體員工對對停車場進行清洗，在有限條件內保持了停車場良好的衛生狀況;

　　4) 在業主剛入住的階段部分業主經常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內及電梯前廳處，給環境衛生造成了不良的影響，再引致其他的業主的投訴，管理處先是張貼"溫馨提示"，再通過物管人員多次耐心的解釋與說服后，隨意棄置生活垃圾的情況不再發生;

　　三、存在的不足與2014年展望。

　　盡管我們在2013年的物業管理工作中取得了一定成績，也得到了業主單位的多次表揚，但我們知道還有很多不足之處需要完善與加強。

　　第一、管理人員整體素質參差不齊，部分人員服務意識不是很強，實際處理事務的能力還有待提高;

　　第二，與業主的溝通不夠，了解不足，在往后的工作中應予以加強。

　　第三，設備、設施管理力度還需加強，以確保設施設備的安全正常運行，避免因此而對業主的正常生活造成影響，引至業主對管理服務工作的不滿;

　　第四，安全管理方面仍存在秩序維護人員思想心態不穩定，工作執力力欠缺的情況，需要在實際工作中加以提高。

　　針對以上幾個問題，在2014年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主服務技能與管理水平，把工作做到更好。在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善基地各項管理工作制度，為實訓基地的平安穩定作出貢獻，為公司的發展添磚加瓦。

　　上海延吉物業管理有限公司實訓基地管理處

　　二0一三年十二月十五日