淺談房地產(chǎn)價格的生態(tài)環(huán)境影響因素
一、房地產(chǎn)價格的影響因素
1、一般因素，是指對廣泛區(qū)域房地產(chǎn)價格水平普遍有所影響的因素，如一定時期的利率水平、通脹率、產(chǎn)業(yè)信貸政策等，是否限購、限貸等通常還會產(chǎn)生普遍的較大影響。
區(qū)位因素，是指對某特定地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素，如交通、環(huán)境污染、基礎(chǔ)設(shè)施等，區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價格的主導(dǎo)因素。
個別因素，指與房地產(chǎn)自身狀況有關(guān)的影響因素，如土地的位置、面積、形狀、地勢，房屋的樓層、面積、朝向、建筑質(zhì)量等。
2、區(qū)位因素是房地產(chǎn)價格眾多影響因素中最主導(dǎo)的因素。房地產(chǎn)的區(qū)位概念涵蓋地理位置（或坐落） 、周邊環(huán)境（包括自然生態(tài)環(huán)境、人文社會環(huán)境和景觀等） 、交通便利度和配套設(shè)施（包括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）完善度等多個方面。
二、生態(tài)環(huán)境影響因素及其價值影響途徑
1、生態(tài)環(huán)境影響因素的內(nèi)涵
第一是自然環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為特定的地形地貌、地質(zhì)、水文、動植物群落分布等的自然背景狀況，也就是房地產(chǎn)所依存的基本自然環(huán)境。
第二是污染環(huán)境影響因素，突出表現(xiàn)為近年來人類不合理活動造成的各種環(huán)境污染影響，如有毒有害氣體、揚塵、污水、噪聲、垃圾堆放、電磁干擾等給房地產(chǎn)使用功能帶來的不利影響。
第三是生物環(huán)境影響因素，自然界的微循環(huán)通過生物和微生物作用達到稀釋自凈，通過生物系統(tǒng)和生物與非生物系統(tǒng)的作用平衡維護生態(tài)平衡和持續(xù)進化，房地產(chǎn)項目是系統(tǒng)循環(huán)的分子之一。
第四是景觀環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為人的視覺美感、協(xié)調(diào)性，所謂賞心悅目。
2、生態(tài)環(huán)境影響因素的價值影響途徑
（1）正負外部性與交互影響
其他條件相近情況下，將生態(tài)環(huán)境影響因素視為外部性，生態(tài)環(huán)境會給區(qū)域房地產(chǎn)的價格表現(xiàn)產(chǎn)生正反兩個方向的影響：原始的、優(yōu)良的、適度開發(fā)生態(tài)環(huán)境下的房地產(chǎn)項目，生態(tài)環(huán)境因素對價值的影響是正向的，反之多為反向。對于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)而言，由于資源開發(fā)強度大，工業(yè)和人類活動頻繁，導(dǎo)致目前較多的是反向影響，比如一個毗鄰煤化工或者鋼鐵廠的房屋往往表現(xiàn)出低于其他同類房屋的價格，正是由于可能存在的空氣或噪聲等污染環(huán)境給房地產(chǎn)價值帶來的負外部性。
同時，生態(tài)環(huán)境是個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目本身也被納入這一系統(tǒng)，與生態(tài)環(huán)境發(fā)生交互影響，注重生態(tài)設(shè)計、適度開發(fā)、保護環(huán)境的房地產(chǎn)項目往往容易融入所處的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，并與之相協(xié)調(diào)、共生。
（2）直接影響與間接影響
生態(tài)環(huán)境因素通過開發(fā)成本進入房地產(chǎn)價值，從而影響房地產(chǎn)價格的途徑稱為直接影響。具體表現(xiàn)有三，一是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價格往往較較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價格高，二是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)項目需要投入一定的成本以保證項目本身在建設(shè)期和建成后仍能維持自身和區(qū)位周邊較優(yōu)生態(tài)環(huán)境因素，三是處于較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)項目可能需要投入一定的治理成本以確保項目定量化指標符合國家或行業(yè)標準及設(shè)計規(guī)范。
優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境增強了人們對房地產(chǎn)使用價值擴大的心理預(yù)期，比如景觀預(yù)期、健康預(yù)期等，進而導(dǎo)致需求增加和價格期望值升高，最終影響房地產(chǎn)價格抬升的影響途徑為間接影響。直接影響和間接影響在生態(tài)環(huán)境因素作用于房地產(chǎn)價格時同時存在。
三、生態(tài)環(huán)境影響在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用方法
1、房地產(chǎn)價格生態(tài)環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析
房地產(chǎn)的價值評估成果體現(xiàn)為基準日的參考價格。如何將生態(tài)環(huán)境因素的影響納入貨幣化表現(xiàn)的房地產(chǎn)價格，要做的就是對作用于房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境影響做經(jīng)濟損益分析。可選用矩陣法做經(jīng)濟損益分析：
第一步，細分確定影響項目指標及影響方向，如空氣質(zhì)量，景觀資源，植被蓋度等項目指標；
第二步，對每個影響項目賦予不同權(quán)重（合計為100%）并視特定房地產(chǎn)合理賦值；
第三步，通過市場類比調(diào)查或其他方式對個項目指標賦值進行貨幣化計量；
第四步，根據(jù)指標權(quán)重、貨幣化賦值綜合計算生態(tài)環(huán)境影響的貨幣化價值，納入房地產(chǎn)價格經(jīng)濟核算體系。
2、旅行費用法和防護費用法
旅行費用法和防護費用法從正反兩個方向給出了定量化房地產(chǎn)價格生態(tài)環(huán)境影響的更直觀描述。事實上，廣義上來說，旅行費用法和防護費用法是分別基于生態(tài)環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格正向和反向影響的兩個估價方法群組。
環(huán)境質(zhì)量將影響人們對一個旅游場所的需求。旅行費用法用于評估對房地產(chǎn)價格正向影響的生態(tài)環(huán)境因素價值，包括優(yōu)良的空氣質(zhì)量，清澈的水源，豐富的動植物群落，靜謐的環(huán)境等，仿佛是進入到某個風(fēng)景名勝區(qū)旅行，或者說達到了與之類似的輕松愉悅效果，因此，可以假定進入該風(fēng)景區(qū)旅行的門票費、交通費、餐飲費、時間的機會成本等，近似的等于待估房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境因素影響的貨幣化價值。這一群組的評估方法實質(zhì)上屬于收益法類型。
相反，存在負外部性生態(tài)環(huán)境影響的房地產(chǎn)都需要加以防護，以規(guī)避或減輕因大氣污染、水污染、噪聲污染、電磁污染或者核污染等帶來的不利影響，防護費用法以工程和貨幣化的表現(xiàn)反應(yīng)出這種負向生態(tài)環(huán)境影響的價值底限，實質(zhì)上是一種成本法類型的評估方法群組。更多的情況是，標的房地產(chǎn)同時存在正負向的生態(tài)環(huán)境影響因素，需要將旅行費用法和防護費用結(jié)合運用，加總求得累積價值影響。
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